8 nguyên tắc kế toán TSCĐ, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang theo Thông tư 99/2025/TT-BTC

(Áp dụng từ ngày 01/01/2026, thay thế Thông tư 200)

1. Tài sản cố định (TSCĐ), bất động sản đầu tư (BĐSĐT) và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang phải được theo dõi, quản lý, sử dụng và quyết toán theo đúng các quy định hiện hành của pháp luật có liên quan.

2. Doanh nghiệp phải theo dõi chi tiết nguồn hình thành TSCĐ để thực hiện việc phân bổ giá trị khấu hao hoặc hao mòn phù hợp theo các nguyên tắc sau:

• Đối với TSCĐ phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh thì giá trị hao mòn được tính vào chi phí sản xuất, kinh doanh.
• Đối với TSCĐ được hình thành từ Quỹ phúc lợi hoặc Quỹ phát triển khoa học và công nghệ thì giá trị hao mòn được ghi giảm các quỹ đã hình thành nên tài sản đó.

3. Việc phân loại TSCĐ và BĐSĐT được thực hiện dựa trên mục đích sử dụng.

Trường hợp một tài sản được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, chẳng hạn như một tòa nhà vừa làm văn phòng, vừa cho thuê và một phần để bán, doanh nghiệp phải xác định giá trị hợp lý của từng bộ phận hoặc áp dụng tiêu thức phân bổ phù hợp để ghi nhận theo đúng mục đích sử dụng thực tế.

Đối với các hạng mục sử dụng chung của công trình như thang máy, hệ thống điều hòa, tầng hầm để xe,... mà một phần phục vụ sử dụng và một phần phục vụ cho thuê thì doanh nghiệp được phân loại các tài sản dùng chung này là TSCĐ hoặc BĐSĐT theo tiêu thức phù hợp nhất với từng công trình.

• Nếu một bộ phận trọng yếu hoặc phần lớn các bộ phận của tài sản được sử dụng cho một mục đích nhất định khác với các bộ phận còn lại thì doanh nghiệp có thể căn cứ vào tính trọng yếu để phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó.
• Khi có sự thay đổi về chức năng sử dụng của các bộ phận tài sản, doanh nghiệp được thực hiện tái phân loại tài sản theo mục đích sử dụng theo quy định của các Chuẩn mực kế toán Việt Nam có liên quan.

4. Khi mua TSCĐ kèm theo sản phẩm, thiết bị hoặc phụ tùng thay thế, doanh nghiệp phải phân bổ giá phí cho cả TSCĐ chính và các tài sản nhận kèm theo dựa trên giá trị hợp lý của từng tài sản tại thời điểm mua. Trường hợp phù hợp hơn, doanh nghiệp có thể xác định riêng giá trị hợp lý của tài sản được tặng kèm và loại trừ khỏi giá mua để xác định nguyên giá của TSCĐ chính.

Đối với các thiết bị, phụ tùng thay thế chuyên dùng chỉ sử dụng cùng với TSCĐ chính nhằm dự phòng trường hợp tài sản chính hư hỏng đột xuất và không còn giá trị sử dụng khi TSCĐ chính được thanh lý, nhượng bán hoặc khấu hao hết thì doanh nghiệp không bắt buộc phải ghi nhận riêng giá trị các tài sản này. Tuy nhiên, doanh nghiệp phải mở sổ theo dõi chi tiết về số lượng, tính chất của tài sản nhận kèm và trình bày trên Thuyết minh Báo cáo tài chính.

5. Trường hợp doanh nghiệp mua TSCĐ hoặc BĐSĐT theo phương thức trả chậm, trả góp:

• Nguyên giá TSCĐ, BĐSĐT được xác định theo giá mua trả ngay cộng với các chi phí liên quan trực tiếp để đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng hoạt động theo dự kiến của doanh nghiệp, không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại.

Khoản lãi trả chậm, trả góp được ghi nhận vào chi phí tài chính từng kỳ hoặc được vốn hóa theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 - Chi phí đi vay.

• Nếu hợp đồng quy định rõ khoản lãi trả chậm, trả góp thì doanh nghiệp căn cứ vào hợp đồng để xác định và tách riêng phần lãi của từng kỳ.
• Nếu hợp đồng không quy định cụ thể khoản lãi trả chậm, trả góp và thời gian trả chậm, trả góp trên 12 tháng thì doanh nghiệp bắt buộc phải tách riêng phần lãi này. Việc xác định được thực hiện dựa trên chênh lệch giữa giá mua trả chậm, trả góp và giá mua trả ngay để tính lãi suất ngầm định và phần lãi tương ứng.
• Định kỳ, căn cứ vào khoản lãi trả chậm, trả góp, doanh nghiệp ghi nhận vào nợ phải trả người bán tương ứng với chi phí tài chính của từng kỳ.

Thông tin về lãi trả chậm, trả góp khi mua TSCĐ, BĐSĐT phải được theo dõi chi tiết trên sổ kế toán và trình bày trên Báo cáo tài chính.

6. Khi sử dụng TSCĐ để góp vốn, việc xác định giá trị vốn góp phải tuân thủ quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Các bên liên quan phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu cố ý định giá hoặc xác định không đúng giá trị TSCĐ mang đi góp vốn.

7. Trường hợp doanh nghiệp được giao quản lý tài sản kết cấu hạ tầng hoặc các tài sản công khác không tính vào thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, bao gồm cả tài sản được trực tiếp khai thác, sử dụng hoặc không trực tiếp khai thác, sử dụng, thì việc áp dụng tài khoản kế toán, ghi sổ kế toán và lập báo cáo phải thực hiện theo các quy định pháp luật hiện hành có liên quan đối với các tài sản này.

8. Việc kế toán TSCĐ, BĐSĐT và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang liên quan đến ngoại tệ được thực hiện theo hướng dẫn tại Tài khoản 413 - Chênh lệch tỷ giá hối đoái.

Liên hệ Kế toán Thuế Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết 0983 542 571