Hướng dẫn cách tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

(Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC)

Theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thuộc diện thu nhập chịu thuế TNCN, bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất gồm:
• Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
• Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả công trình hình thành trong tương lai.
• Các tài sản khác gắn liền với đất như sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi...).
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
• Thu nhập phát sinh từ việc góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật.
• Thu nhập từ hoạt động ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có các quyền tương tự chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
• Các khoản thu nhập khác phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

1. Công thức tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế gồm giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × Thuế suất 2%

Lưu ý

Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu.

Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là các hồ sơ hợp pháp như:

• Thỏa thuận góp vốn.
• Di chúc.
• Quyết định phân chia của Tòa án.
• Các tài liệu hợp pháp khác.

Nếu không có tài liệu chứng minh thì nghĩa vụ thuế của từng cá nhân được xác định theo tỷ lệ bình quân.

1.1. Thuế suất

Thuế suất áp dụng đối với chuyển nhượng bất động sản là:

2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

1.2. Giá chuyển nhượng

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình trên đất

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp:

• Hợp đồng không ghi giá; hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng,
• thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng

Bao gồm cả nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp:

• Hợp đồng không ghi giá đất; hoặc
• Giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định,

thì phần giá trị đất được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình xây dựng gắn liền với đất:

• Giá trị được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
• Nếu địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ thì thực hiện theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

• Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
• Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa ban hành đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành.

2. Thời điểm xác định thuế đối với chuyển nhượng bất động sản

Thời điểm tính thuế được xác định như sau:

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản.

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng:

• Nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc
• Quyền sử dụng đất gắn với công trình hình thành trong tương lai,

thì thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.

3. Lưu ý về đối tượng nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

Điều 1. Người nộp thuế

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác

b.1) Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung thì từng cá nhân đồng sở hữu là người nộp thuế đối với phần thu nhập tương ứng của mình.

b.2) Trường hợp cá nhân ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có các quyền như chủ sở hữu theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân thực hiện việc ủy quyền bất động sản.

4. Các trường hợp được miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản

Theo điểm a và điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, một số khoản thu nhập được miễn thuế gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình

Thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản (bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa các đối tượng sau được miễn thuế TNCN:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân và được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn thực hiện phân chia theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án thì phần tài sản được phân chia thuộc diện miễn thuế TNCN.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân được miễn thuế TNCN nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Điều kiện để được miễn thuế

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở chỉ được miễn thuế khi đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở

Bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng.

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp nhà ở hoặc đất ở thuộc sở hữu, sử dụng chung thì chỉ cá nhân chưa có nhà ở hoặc đất ở khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu vẫn còn nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không thuộc diện miễn thuế.

b.1.1.3) Nếu vợ chồng cùng sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất của hai vợ chồng nhưng một trong hai người còn có nhà ở hoặc đất ở riêng thì:

b.1.2) Thời gian sở hữu tối thiểu

Người chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.

Thời điểm xác định quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ bất động sản

Cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc đất ở.

Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.

b.2) Trách nhiệm kê khai

Việc xác định nhà ở, đất ở duy nhất để được miễn thuế do cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc kê khai không đúng thực tế thì cá nhân sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Nhà ở hình thành trong tương lai

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế TNCN theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều này.

c) Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao

Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân trong trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật cũng thuộc diện miễn thuế.

Tuy nhiên, nếu sau đó cá nhân chuyển nhượng phần diện tích đất đã được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì phải kê khai và nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC.

Liên hệ Kế toán Thuế Đà Nẵng để được tư vấn chi tiết 0983 542 571